饱受争议的(de)二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息(xī)等(děng)问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政(zhèng)策(cè)研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于(yú)金额不低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等(děng)57个(gè)政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值及(jí)工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事(shì)人(rén)签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味三件套是哪三件着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往三件套是哪三件会(huì)有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有利于(yú)房价的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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