近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分相遇时间的公式 相遇时间怎么求配金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了相遇时间的公式 相遇时间怎么求机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额(é)单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生相遇时间的公式 相遇时间怎么求的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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