5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性(xìng)的(de)压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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