饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协商(shāng)同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程(chéng)中对(duì)收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基(jī)本(běn)服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的(de)二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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