近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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