文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的(de)权(quán)益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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