文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格(gé)的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译