万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了(le)收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执(zhí)保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身(shēn)？

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