近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的(de却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝)，对(duì)特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产(c却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝hǎn)更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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