饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信(xìn)息不对(duì)称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负(fù)担，而且这(zhè)些服(fú)务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内(nèi)的相关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标(biāo)准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于(yú)房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)等(děng)57个政府定(dìng)价(jià)，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定(dìng)明(míng)码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部(bù)分购(gò保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢u)房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介(ji保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢è)费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可(kě)能(néng)会利(lì)用其(qí)支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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