5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么(m宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗e)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地(宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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