近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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