OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩(中国人口第一大省，中国人口第一大省排名kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价(jià)格(gé)是不(bù)是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资中国人口第一大省，中国人口第一大省排名价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)中国人口第一大省，中国人口第一大省排名应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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