饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布(bù)了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额外的(de)负(fù)担，而且这些(xiē)服(fú)务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介(jiè)机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门(mén)要(yào)依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在(zài)合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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