OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密(m浙k是浙江哪个城市的ì)切关(guān)注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资(zī)委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区(qū)最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到(dào)了一(yī)定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户(hù)需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给了(浙k是浙江哪个城市的le)我(wǒ)们(men)一些(xiē)空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化(huà)运营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短(duǎn)期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到及时修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心(xīn)排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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