文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市(硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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