5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢)月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民(m铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢ín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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