文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

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　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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