文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为(w心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思èi)中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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