万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让(ràng)项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的方式明(míng)确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬则李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能(néng)源市(s李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译hì)场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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