文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决(jué)了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhō反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别ng)国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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