万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(50克有多少参照物图片，50克有多少参照物děng)选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第50克有多少参照物图片，50克有多少参照物一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!<50克有多少参照物图片，50克有多少参照物/strong>如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？