饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加强从(cóng)业(yè)主体管(guǎn)理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易(yì)过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担(dān)经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值(zhí)及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出具收费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法违规(guī)信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么or: #ff0000; line-height: 24px;'>外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wè外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么i)‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其(qí)视(shì)为向购(gòu)房(fáng)者单边收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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