导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居(jū)作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大(dà)的(de)不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平(pí作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面ng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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