导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地(敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平(敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗píng)有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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