近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日临沂是几线城市，临沂是几线城市2023，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配临沂是几线城市，临沂是几线城市2023置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市(shì)场的(de)实临沂是几线城市，临沂是几线城市2023际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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