近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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