近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案)的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案红包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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