近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募(mù)REI虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思Ts同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实(shí)力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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