近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性。<彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方/p>

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。<彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方/p>

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