5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在20分米等于多少米 20分米等于多少厘米第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营20分米等于多少米 20分米等于多少厘米业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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