“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学(xué)家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产(chǎn)行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度从板块(kuài)向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看(kàn)，无(wú)论是(shì)业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀到了(le)最底部，而且是(shì)反复(fù)地杀到了(le)底部(bù)，再往(wǎng)下的空(kōng)间已经不(bù)大(dà)了(le)。

　　三道(dào)红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)赛道中进行选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心，避免选(xuǎn)了(le)半天，标(biāo)的(de)公司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏(hào)指出，需要满(mǎn)足以下三个(gè)基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩过(guò)红线的(de)。

　　他还表示，如(rú)果关注一(yī)下今年房(fáng)地产的(de)开发资金来源，可以发(fā)现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意(yì)给房企贷(dài)款的，房企的主要资金来源(yuán)来(lái)自(zì)新盘的销售。但今(jīn)年新房的销售情况相较(jiào)一般(bān)。再(zài)关(guān)注一下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国(guó)企背景(jǐng)的(de)房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以(yǐ)整个行业出现了一(yī)个很(hěn)明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融资等各个方面都非常明(míng)显。现(xiàn)在(zài)有国资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的(de)民营房(fáng)企股价(jià)大多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内(nèi)，我们的逻辑(jí)是，“寻找最(zuì)后(hòu)的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘(jué)，我们(men)会特(tè)别重视企业(yè)的成本(běn)优势，更(gèng)具体一(yī)点，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内(nèi)的最低(dī)水平；利润率是不是行(xíng)业内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安成本是否也是业(yè)内(nèi)最低(dī)的(de)；这些都是我们看重的一(yī)家(jiā)房企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的是，能够(gòu)同时(shí)满(mǎn)足上(shàng)述条件(jiàn)的房(fáng)企并不(bù)多。即(jí)便是(shì)在国央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有逐(zhú)渐恶(è)化的趋(qū)势(shì)。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投(tóu)、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企也(yě)踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难(nán)看出，即便是有着较(jiào)稳(wěn)健特色的国央(yāng)企(qǐ)房(fáng)企，其(qí)财(cái)务指标称得上完(wán)全健康的仍是少数。而更(gèng)加值得(dé)注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩(kuò)张(zhāng)。而(ér)这无疑(yí)又进一步考(kǎo)验着国央(yāng)企的资金(jīn)链情(qíng)况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏把握准确，有助于房企储备(bèi)优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐(lè)观的预判未来市(shì)场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节奏外科鼻祖是谁？也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉到机会来(lái)了，其(qí)开始(shǐ)在一线(xiàn)城市进(jìn)行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨了接近(jìn)三(sān)分(fēn)之一。与此同(tóng)时，该房企新购入地(dì)块(kuài)也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年(nián)会(huì)有更多的(de)楼盘(pán)入市。像这类企业(yè)就符合“最后(hòu)的(de)赢家”的特(tè)点。一方面(miàn)，在(zài)于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城(chéng)市，另外一(yī)半也主要(yào)集中在(zài)强(qiáng)二线和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些(xiē)房(fáng)企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张(zhāng)得太快，但(dàn)未来的两(liǎng)年市场没有想象(xiàng)得(dé)那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如(rú)何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩(kuò)张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主要(yào)还是看(kàn)房企(qǐ)的净负债(zhài)率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例(lì)如果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一标准要(yào)比“三道(dào)红线(xiàn)”对房企的净负债率要(yào)求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业(yè)的(de)复苏速度(dù)并没有那么(me)快，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率提高到(dào)一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿(ná)地较(jiào)积极的(de)房企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债(zhài)率持续居(jū)高(gāo)不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等(děng)房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也(yě)较好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别民(mín)营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以同(tóng)一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房(fáng)企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自(zì)然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然(rán)对(duì)比民(mín)营房企(qǐ)，机构更加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但这也(yě)并不意味着，民营企(qǐ)业中就(jiù)没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐(lài)。比如(rú)，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十大流(liú)通股东(dōng)中新进了(le)“中国工商银行股份(fèn)有(yǒu)限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资(zī)产(chǎn)公司的几只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其(qí)自(zì)身的基本面(miàn)表现存在(zài)一(yī)定关(guān)系(xì)。2020年以(yǐ)来(lái)的近(jìn)三年时间，房地产市场(chǎng)整体在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房企(qǐ)的滨江(jiāng)集团(tuán)仍是表现(xiàn)出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增(zēng)土储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维度(dù)都表现了(le)较强(qiáng)的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的2023年一外科鼻祖是谁？季报，今(jīn)年一季(jì)度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业(yè)绩的持续(xù)增长，和(hé)滨(bīn)江集(jí)团扎(zhā)根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团(tuán)有近(jìn)七成营收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近(jìn)三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭(háng)州的土储(chǔ)补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数(shù)据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地(dì)金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的(de)较(jiào)突出表现，也让滨江集(jí)团的(de)房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是(shì)迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江(jiāng)集团发布公告表示，公司于5月(yuè)10日(rì)接(jiē)受了(le)信(xìn)达证(zhèng)券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业(yè)链(liàn)布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机(jī)构在(zài)下游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发(外科鼻祖是谁？fā)只是(shì)房地产产业链(liàn)上的中游环节(jié)，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材(cái)、玻(bō)纤(xiān)等材料供应商，而(ér)下游应用行业主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发(fā)环节与上游材料端息息(xī)相(xiāng)关(guān)，新盘开工不足导(dǎo)致上游不(bù)被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行业(yè)在进入存量房时代，所以对地产产业(yè)链(liàn)，尤其是偏(piān)消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民(mín)保有的(de)住房规模越来越大(dà)，随着时(shí)间的增加，内装更新的需求也会(huì)越来越多。美国过去的(de)数据(jù)充(chōng)分说明了这一点，在(zài)新(xīn)房(fáng)销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一直都很(hěn)好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，我们相对看好和内装相关的(de)行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头年内表现的(de)统计，目前(qián)暂(zàn)居前两位的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公(gōng)司，它们分别(bié)是富(fù)安娜(nà)和(hé)水星(xīng)家纺，特别(bié)是前(qián)者(zhě)在月线连收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品的研发(fā)、设(shè)计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润约1.11亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一季(jì)报的十(shí)大流通(tōng)股股东来看，能够(gòu)发现(xiàn)该股早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价(jià)值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值(zhí)和私募(mù)的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都是价值派基金(jīn)经理曹名长在管(guǎn)的(de)产品(pǐn)，首(shǒu)季其(qí)同时(shí)重仓的房地产产业链股(gǔ)票(piào)还有金地(dì)集(jí)团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言(yán)，前(qián)几年曾(céng)经风光(guāng)一(yī)时的家居板块也(yě)因(yīn)疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多(duō)因(yīn)素一度(dù)沉寂(jì)，不过好在(zài)困境(jìng)反转(zhuǎn)露(lù)出曙光(guāng)，家(jiā)居板(bǎn)块中(zhōng)年(nián)内表现最好的(de)是志邦家(jiā)居(jū)。同一时(shí)间(jiān)段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还(hái)是归母净利润，公司都实现了(le)同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司(sī)的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季(jì)报(bào)中他(tā)管(guǎn)理的广发(fā)策(cè)略优选和广(guǎng)发(fā)安宏(hóng)回(huí)报均增(zēng)加了持股，而(ér)这两只产品也成为志邦家居十大流通(tōng)股股东中仅有(yǒu)的(de)两只公募。有(yǒu)意(yì)思的是，他似乎(hū)对(duì)于定制家居类标的情(qíng)有独钟，在另(lìng)一(yī)家(jiā)赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大流(liú)通股(gǔ)股东，其也成为他(tā)的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺外(wài)，下游的物业(yè)股(gǔ)也越来越被机构所青睐，不(bù)过这类(lèi)标的(de)大多在(zài)香港(gǎng)上市，如何(hé)选择成(chéng)为难(nán)题。对此(cǐ)，前述上海公募(mù)基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是一个高毛利(lì)的(de)行业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我选公司(sī)还(hái)是希望(wàng)挣的是市场(chǎng)化应(yīng)该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿(lǜ)城服务为例，它在中(zhōng)高端(duān)楼盘占比(bǐ)是比(bǐ)较高的，每年到期(qī)的(de)合同里提(tí)价成功率在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经过(guò)两三轮合(hé)同周(zhōu)期还能做到(dào)产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真正(zhèng)能做到产品提(tí)价的公(gōng)司(sī)很少，因(yīn)为物业公司(sī)很容易(yì)一(yī)开(kāi)始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些(xiē)固定(dìng)人员(yuán)成本的年度增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客(kè)户没有那么满(mǎn)意(yì)，能做(zuò)到提价难度是非常大的。但(dàn)是该公司能在业内做到(dào)到期之后(hòu)提(tí)价率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较好的服务是(shì)有(yǒu)关系的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 外科鼻祖是谁？