饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具(jù)有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取过(guò)桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内的(de)相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务(wù)过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)两丈等于多少米还是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很(hěn)多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性(xìng)提(tí)出(chū)更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者(zhě)处于弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(ch两丈等于多少米éng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)的(de)基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu两丈等于多少米)房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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