5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民(mín)营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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