饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用房(fáng)源客(kè)源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(d三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹e)中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同(tóng)意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹fú)务过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同有关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入(rù)国(guó)家企业信(xìn)用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不(bù)同，各家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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