5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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