文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金的(de)分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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