“现在的房地产很难再出现像过(guò)去十年的系统性行(xíng)情。”思睿(ruì)集(jí)团合(hé)伙(huǒ)人、首(shǒu)席(xí)经济学家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向(xiàng)单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到(dào)了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻(xún)找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地(dì)产赛道中进行选(xuǎn)择，需(xū)要非常小心，避免选了半天(tiān)，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满足以下三个基(jī)准：有大的(de)国资背景的、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注(zhù)一(yī)下今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行(xíng)的信(xìn)贷倾(qīng)向是(shì)不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主要首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式资金来源来(lái)自新盘的销售。但今年新房的(de)销售情况相(xiāng)较(jiào)一(yī)般。再关(guān)注一下(xià)，哪些(xiē)房企能从银(yín)行(xíng)拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些(xiē)有国企(qǐ)背景的房企，民(mín)营房企相(xiāng)对比较(jiào)困难，所(suǒ)以整个行业出现了一个很(hěn)明显的分化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还(hái)是(shì)融(róng)资等各(gè)个方面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在有国资背景的(de)房(fáng)企在资本市(shì)场表现相(xiāng)对较好，但没有国(guó)资背(bèi)景的民营房企股价(jià)大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红(hóng)周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会(huì)特别重(zhòng)视企业的成本优势，更具体一点(diǎn)，就是(shì)它(tā)的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是不(bù)是行业内最(zuì)高的(de)；融资成本是否是行(xíng)业内最低的；建安(ān)成本(běn)是否也是业内最低(dī)的(de)；这些都(dōu)是(shì)我们看重的一家房企的(de)综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满(mǎn)足上述条件的房企并(bìng)不多。即便是(shì)在国央企(qǐ)中，仍有部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)出(chū)现了“三道红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投(tóu)、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国(guó)武夷(yí)等国央企“三道(dào)红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投(tóu)发展、光明地产(chǎn)、云南城(chéng)投、首开股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控股等(děng)国央企房企(qǐ)也踩了“三道(dào)红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即便是有着较稳健(jiàn)特色的国央企房企(qǐ)，其财务指标称得上完全健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而(ér)更(gèng)加值得注意的是，在(zài)2022年(nián)，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始大(dà)举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着国央(yāng)企(qǐ)的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩(kuò)张速度的张弛(chí)有度尤(yóu)为重要，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观(guān)的预判未来(lái)市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的扩张(zhāng)拿地(dì)节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此前(qián)的高杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一(yī)家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明(míng)显感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线城市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负(fù)债率(lǜ)也由(yóu)此前(qián)的(de)33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到(dào)45％左右(yòu)，涨了接近(jìn)三分(fēn)之一。与此同时，该房(fáng)企新(xīn)购入地(dì)块(kuài)也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会(huì)有(yǒu)更(gèng)多的楼盘入市(shì)。像这类(lèi)企业就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储备(bèi)了很(hěn)多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在(zài)一(yī)线城市，另外(wài)一(yī)半也主要集中在强二(èr)线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速(sù)度让人感(gǎn)觉(jué)又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的(de)民营(yíng)企(qǐ)业(yè)的(de)影子(zi)。虽然(rán)说(shuō)，见到(dào)机会时要出手，但出(chū)手的(de)章法仍要小心，如果负债率扩张得太(tài)快，但(dàn)未来的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡(héng)量(liàng)一家房(fáng)企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是(shì)看房企的净负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例(lì)如(rú)果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于(yú)快速(sù)了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行业的(de)复苏速度(dù)并没有那么快，所以(yǐ)要(yào)规避公司净负债率(lǜ)提高到一(yī)个(gè)比(bǐ)较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年拿地较(jiào)积极的房企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式利(lì)发(fā)展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中，中交地产净负债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比的是(shì)，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集(jí)团等(děng)房企在践(jiàn)行(xíng)较积极的拿地策(cè)略的(de)同时，也较(jiào)好地控制了公司的扩(kuò)张速度与(yǔ)净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是(shì)以同一筛(shāi)选标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各维度(dù)的实际(jì)表现上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资(zī)成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融(róng)就融，这样，国央企自然(rán)而然就(jiù)具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构(gòu)更加看好国央(yāng)企(qǐ)，但这也并不(bù)意味着，民营企业(yè)中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳(shū)理(lǐ)发现，仍(réng)有少数(shù)民营(yíng)房企同样(yàng)受到机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流通(tōng)股东中新进(jìn)了“中(zhōng)国(guó)工(gōng)商银行(xíng)股份有(yǒu)限公司(sī)－景顺长城中国回报灵活(huó)配置混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有(yǒu)限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一(yī)季报(bào)，该资产(chǎn)公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐(lài)，和其自身的基(jī)本面(miàn)表现存在(zài)一定关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团在业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表(biǎo)现等(děng)多维度都(dōu)表现(xiàn)了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的(de)2023年(nián)一(yī)季(jì)报，今(jīn)年一(yī)季度，滨(bīn)江集团更是实现了(le)扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和(hé)滨江集团扎(zhā)根(gēn)杭州的战略布局(jú)关(guān)系密切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有近七成营(yíng)收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的(de)营(yíng)收(shōu)比重只占到近(jìn)六成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销售排名第(dì)一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充(chōng)同样较为(wèi)积极(jí)，根据(jù)诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的(de)本土第一(yī)。

　　而(ér)滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的较突(tū)出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江集(jí)团的(de)房企排(pái)名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集(jí)团更是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江集团发(fā)布公告表示(shì)，公司于5月(yuè)10日接受(shòu)了(le)信(xìn)达证券(quàn)、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物(wù)业觅(mì)α

　　实(shí)际(jì)上(shàng)房地(dì)产开发只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地(dì)产开(kāi)发环节与上游材(cái)料(liào)端息(xī)息(xī)相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被看好，机构寻(xún)觅(mì)个股阿尔(ěr)法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行业(yè)在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领(lǐng)域，我们相对看好，因(yīn)为居(jū)民保有(yǒu)的(de)住房规(guī)模(mó)越来越(yuè)大，随着时(shí)间的增加，内(nèi)装更新的(de)需求也会越来越多。美国过(guò)去的数(shù)据充分说明了这一点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却(què)一直都很好(hǎo)。对于(yú)地(dì)产产业(yè)链(liàn)，我(wǒ)们相对看好和内装相关(guān)的行业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家(jiā)居(jū)装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中(zhōng)相(xiāng)关赛(sài)道龙(lóng)头年内表(biǎo)现的统(tǒng)计，目前(qián)暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线连收七(qī)根(gēn)阳线(xiàn)的(de)基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研发(fā)、设计、生产及(jí)销售，旗下拥(yōng)有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一(yī)季度报告(gào)显示，报告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实现归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一(yī)季(jì)报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现该股早已(yǐ)成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募(mù)的中欧价(jià)值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募(mù)的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是价值(zhí)派(pài)基(jī)金经(jīng)理曹(cáo)名长在管的产(chǎn)品(pǐn)，首季(jì)其(qí)同时重(zhòng)仓的房地产产业链股票还有金(jīn)地集团和(hé)大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而(ér)言，前(qián)几年曾经风光(guāng)一(yī)时(shí)的家(jiā)居板块也(yě)因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在(zài)困(kùn)境反转露出曙光，家(jiā)居板(bǎn)块中年内表(biǎo)现最好的是志邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该(gāi)股年(nián)内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营(yíng)收(shōu)还是归母净利润，公司都(dōu)实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的(de)十大流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼独(dú)具，一(yī)季(jì)报中他管(guǎn)理的广发策略优选和广发安宏回报均增(zēng)加了持股(gǔ)，而这(zhè)两只产品也成为(wèi)志邦家居十大(dà)流通股股东中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对(duì)于定制家居类标的情(qíng)有独钟，在(zài)另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他(tā)管理的全(quán)部三只产品均登榜十大(dà)流通股股东，其也成为他(tā)的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标(biāo)的大多(duō)在香港(gǎng)上(shàng)市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对此，前(qián)述上海公募基金经理举例分(fēn)析(xī)：“物业服(fú)务不是(shì)一(yī)个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市场(chǎng)化应该挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的绿(lǜ)城(chéng)服务为例(lì)，它(tā)在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年(nián)到(dào)期的(de)合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做(zuò)到滚(gǔn)动(dòng)的大部分项目到(dào)期之后，经(jīng)过两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的(de)公司很少，因为(wèi)物业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本的(de)年度(dù)增长，不(bù)过服务(wù)没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提价(jià)难度(dù)是(shì)非常大(dà)的(de)。但是该(gāi)公司能在业内做(zuò)到到期(qī)之后(hòu)提(tí)价率比较(jiào)高，这跟它的(de)定位(wèi)和比较(jiào)好的服务是有(yǒu)关(guān)系的(de)。”他进一(yī)步(bù)强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式