文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了琪琪格蒙语什么意思重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美琪琪格蒙语什么意思国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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