文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动(dòng)的(de)上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(y鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救ú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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