万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是(s2016年是什么年hì)北京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约102016年是什么年.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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