5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　<社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面strong>行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速(sù社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面)为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问题，市(社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面shì)场对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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