导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满kind用法固定搭配，kind用法总结足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　kind用法固定搭配，kind用法总结="中国户均几套房？| 民生·周君(jūn)芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810831.png">

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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