5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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