导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suà二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代n)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。

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