文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的(de)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭(pí共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放ng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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