5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城(ch快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了éng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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