文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金(j什么是人员类型 人员类型有哪些īn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)什么是人员类型 人员类型有哪些推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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