万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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