5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年(ni多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗án)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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